北京楼市：这四块地，藏着以后你买房的样子

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任何北京买房卖房问题可私信提问，评论区留言 11月北京要拍的那四块地，你关注了吗？

如果没有，那我劝你现在补个课。

因为这不是一场普通的月度土拍，这是一场摸底考试 ——考的不是开发商，是政策，是你以后买新房的样子。

说人话就是：这四块地合计起始价约115.

04亿元，地上建筑规模约30.

37万平方米，11月3日昌平先上场，11月19日朝阳将台两宗姊妹地和平谷临铁宅地集体亮相。

三万平的房子，一百多亿的地，别眨眼听我说。

一、这四块地，是"三份文件"第一次一起落地 很多人看土拍只看谁拿地、多少钱,那是外行看热闹。

今年这事儿得倒着捋：8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，核心就是有序推进现房销售、规范预售条件、强化预售资金监管。

9月24日 ，北京四部门跟进实施细则，成了全国第一个出台系统性细则的城市。

10月12日 ，市规自委又发了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，把抬板设计这类规划限制因地制宜放开。

三份文件，前后一个多月。

而11月这四块地，恰好是三份文件全部生效之后，北京推出的 第一波集中供地。

以前挂牌的时候，这套优化安排还没凑齐；

现在凑齐了，从资金缴款到配套回购、再到规划设计，一层一层全叠上去了。

所以你看到的不是四宗地，是 一整套制度的第一次实物演练 。

二、昌平歇甲：新政后的"第一枪"，打给谁看的？

11月3日，昌平北七家镇歇甲庄村的地块第一个进竞拍环节。

它是8月28日新政和北京细则落地后，北京 首宗正式挂牌出让的商品住宅用地 。

业内有个说法叫"新政第一拍"。

地块在歇甲庄村，紧邻地铁17号线天通苑东站，17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，往北接未来科学城，往南到CBD。

土地面积约8.

9万平方米，建控规模约10万平方米，住宅容积率1.

01到1.

6，限高36米——翻译一下，这是一块 低容积率的洋房用地 ，不是那种挤牙膏式的高层堆叠。

起始价29.

36亿元，按可出让建面折算，楼面价卡在约3万元每平方米，比隔壁国贤府PARK的成交楼面价高了大概1500元。

拿什么做参照？

就是旁边的中建智地国贤府PARK。

这个盘3月29日开盘，截至10月26日，832套房源已经网签680套，七个月网签去化率81.

73%，成交均价约5.

58万元每平方米。

81.

73%，什么概念？

跟当年开盘即清盘的比，它不算神盘；

但放进今年北京新房的整体盘子里，这是一个相当扎实的成绩。

板块接得住货，开发商才有底气来。

说白了，这块地是"试点" ，也是"信号弹"。

它定的调子很简单： 北京新房，要从"卖图纸"慢慢转向"卖现货"。

三、朝阳将台：豪宅区的"姊妹地",开发商是认这个板块的 再看11月19日那一场，朝阳将台乡驼房营两块地。

位置在四环到五环之间，紧邻坝河，步行可达地铁14号线将台站，14号线西连望京、东至善各庄，沿线豪宅密集。

周边有颐堤港、久隆生活广场已经营业，北京太古坊预计2026年末分阶段开业，三公里内覆盖华信医院、中日友好医院，还有将府公园和坝河绿化带做底色，清华附中九年一贯制学校预计2027年建成招生。

这两宗地的参照物，是7月中海在隔壁拍下的酒仙桥0013地块 ——当时竞价254轮，成交楼面价8.

11万元每平方米，创下今年北京宅地楼面价最高纪录。

而这次驼房营1地块、2地块的起拍楼面价分别约6.

9万元和6.

78万元每平方米，比中海那块8.

11万元还低一截。

差价摆在这儿，答案不言自明： 这块地，开发商是认的。

而且这次出让条件做了一轮"优化手术"：原本打包的一宗地拆成两宗，合计起始价从75.

21亿元调整到83亿元。

两块地支持保证金共用——你要是只打算拿一块，交起始价较高那宗的保证金9亿元就行，未竞得还能接着参与另一宗，一下省出7.

6亿元的资金占用。

顺手提一句，体育场馆代建也从"无偿"改成了"有偿回购"，由朝阳区体育局按建安成品等价格回购 以前是白送配套、还得压着价卖房；

现在这笔钱变成可预期的收入，测算表一下子就清楚了。

四、平谷：全场最小的一块，赌的是"轨道一通,远郊不再是远郊" 四块地里，平谷的0109地块个头最小。

位处平谷新城02街区、22号线（平谷线）平谷站东北侧，出让文件明确支持与站点连通 22号线红庙至平谷段计划今年底开通运营，届时平谷到红庙通勤时间缩短到53分钟左右。

起始价2.

68亿元，楼面价约8500元每平方米，对照平谷城区新房约2.

6万到3万元、二手房约1.

6万到1.

7万元的价位，账很好算。

它赌的，就是年底那班地铁。

轨道一通，通勤时间一压，远郊就不再是远郊了——这句话我讲过很多次，平谷这块地是最好的注解。

五、

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